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住宅ローン繰り上げ返済と投資 どっちを優先すべきか

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この記事について

住宅ローンのような大きな負債を抱えると、どうしてもローン返済を急ぎたくなり、早め早めに繰り上げ返済して完済したくなるというのが人情ってもんです。

ですが昨今のローン金利の低下により、ローン返済を急がずにその分の資金を投資に回せば最終的により多額の資産形成が可能ではないかという意見も聞こえるところです。

この記事では、一定の条件で

  • Case1: 先にある程度資産形成後に繰り上げ返済していく
  • Case2: 繰り上げ返済によりローン完済後に資産形成する

の2パターンについて、どのような違いが生じるか考察したいと思います。

検証の条件

  • ローン金額:2,000万円
  • ローン金利:1%固定
  • 返済期間:35年
  • 返済方式:元利均等
  • 月々の返済額:56,457円
  • 繰り上げ返済により月々の返済額は減額せず、返済期間を短縮する
  • 投資の利回りは年利3%と仮定

余裕資金は毎年100万円生ずるものとして、

  • 繰り上げ返済の場合は毎年1回100万円をまとめて返済する
  • 投資の場合は月83,333円を積み立て投資する

以上の条件でシミュレーションです!

Case1: ある程度資産形成した後にローン繰り上げ返済する

  • 最初の10年間(住宅ローン減税期間)は繰り上げ返済せずに、積立投資する
  • その後は追加投資せずに、ローン繰り上げ返済に努める

結果はこんな感じです。

ローンは20年で完済しています。

10年以降は追加投資せずとも、それまでに形成した資産が働いてくれるので、ペースは落ちますが着実に資産が増加しています。

グラフはローン完済の20年で終わっていますが、その後投資を再開する選択肢も有り得ますね。

Case2: 繰り上げ返済してローン完済後に資産形成を図る

結果はこんな感じです。

ローン完済は13年後です。

その後、投資を開始していますが、20年後の時点では十分に資産形成できていません。

もちろん、21年目以降も投下資金があれば資産は継続して積み上がります。

ただCase1との違いは、ローン返済頑張り期間中の資産増加の有無です。

Case1ではこの間に約470万円増えていますが、Case2では0のままです。

まとめ: ローン完済を急がずに資産形成にも目を向けたい

非常にシンプルかつ分かりやすい条件で2パターンを比較しました。

結果はご覧の通り、ある程度投資に資金を投下した後でローン完済を頑張ったほうが有利ということになります。

※よく考えたら当然っすね。。。

とは言え、負債の返済を後回しにすることのリスクもあるので、折衷案として、投資しつつローンも繰り上げ返済するという案もあり得ると思います。

そのあたりのさじ加減は、個々人の経済状況やリタイアまでの年数など種々の要因を勘案して自分なりの案を考える必要がありますね。

免責事項

言うまでも無いですが、投資にはリスクがつきものでマイナスになる可能性もあります。

ローンについては、借入金額、期間、金利はケースバイケースです。

投資余力、繰り上げ返済余力も人それぞれです。

ローン返済以外にも、子供の教育資金、両親の介護などの要因で資金計画は単純ではありません。

本記事の内容は将来発生するリスクやリターンを約束するものではありません。

投資、ローン返済は自己責任で。

でわでわ。